刘旭东：推动资产管理升级产业运营，挖掘产业生态增值潜力

作为服贸会官方主题论坛，2026总部经济大会暨（第六届）楼宇经济与城市高质量发展论坛于9月11日在京举办。北京兆泰集团写字楼业务负责人、丰汇乾盛不动产总经理刘旭东应邀作为“卓越运营助力从‘房东’转向‘产业合伙人’”巅峰对话嘉宾出席大会。 对话实录如下： 主持人/向锋： 刘总，鼎好的转型是非常成功的，我一直以来对海龙、鼎好的发展是非常清楚的。面对新型产业科创楼宇，在当前的市场环境下，请问对比鼎好大厦转型成功和传统的商务楼宇在客群需求、收入逻辑、运营逻辑上有什么样的差异，能给行业带来什么样的启示？ 刘旭东： 感谢主持人，大家好，我们是兆泰集团，我们跟中海不一样，我们是一家深耕北京的民营企业，我们主要自持的写字楼业态分布在金融街、东二环、中关村。刚才主持人比较关注我们鼎好这个项目，其实近年来也是多次受到市区两级政府的认可，也包括一些业内同仁的参观。 过往也经过一些交流，我们自己来总结，确实需要一定的过程，我们大概是18年左右着手操盘这个项目，从台湾日月光这家企业里重新做了股权收购。2019年开始我们到中关村重新做定位，当时做定位的时候大概定了两个关键词：科技企业的交互、科技生态。现在回过头来看当时的定位还是比较精准的，在定位实施过程中我们也遇到很大的困难，鼎好我们大概2022年初竣工，前面这一两年并没有特别顺利，很多市场大家比较熟悉市场的同仁们也比较了解我们，我们经历过像腾讯的失败，当时微软要租我们很大的面积，最后流失，经历了这些痛苦，慢慢地摸索出来自己一套符合这个区域发展相应的逻辑。 从运营商我们以生态为基础，不断围绕科技企业做服务，这是我们成功很重要的一个关键因素。除此以外不得不承认我们踩在趋势上，因为我们自己除了在中关村持有资产，在东二区、金融街同样持有资产，另外两个区域的资产在同周期的对比下，中关村区域一定是最好的，这也比较符合当下新质生产力、硬科技，这是一个趋势，这是产业地产很重要的关键。我们就着刚才存理总的话，我们自带要素，这可能是当时我们做交割的时候看得比较清晰的地方。 除了这些以外，我们叫做高投入，我们对这个项目可以说倾尽心血，它本身是一个城市更新项目，还不像新建项目那么简单，在城市更新项目上我们在软件、硬件、内容上不断去提升，不断对标，去对比日本、新加坡的优质资产，把鼎好放在高定位上，通过未来不断的实现。同时在运营端又融入智力资源，因为大家都知道中关村最重要的就是智力资源，周边有非常多的高校，把高校的成果如何商业化，这是我们过往的一些经验。 通过以上几点，一是趋势，一定在趋势上做事，二是定位清晰，有定位清晰才有更好的落实，三是把硬件做到顶，四是在不断运营，我们不是一开始就好，还是不断运营才能好。 主持人/向锋： 第二个问题，金融街即将交付一些高标准的独栋总部项目，从你的视角来看，未来呈现什么样的产业空间和场景，有没有规划或者设想？ 刘旭东： 兆泰金融中心项目是兆泰集团收官之作，兆泰1992年在金融街成立，我们希望在开发的维度上有始有终。这个项目开始的周期非常之长，甚至十几年，对我们来说我们的财务账很难算，哪怕这么多年过去，我们依然坚定通过不断持有去开发。这个项目过往我们一直秉持神秘又低调的姿态，我们并没有想在这种场合公开去推动这个项目，也是跟产促会及西城区做了一些交流沟通以后，认为这个项目作为整个金融街区域的收官之作，有必要向公众推介。 上午有幸获得西城区政府和产促会给我们授予金融总部会客厅。回到这个项目，大家知道金融街有很明显的标签，就是金融行业，如何在金融行业去做产业，其实对我们来说也是一个难题，因为金融行业非常成熟，对我们来说更多是一个低维的姿态去面对高维的运营。后来我们的处理办法是什么，也是得益于鼎好的经验，我们并没有在这个项目上做很多产业定性的标签，比如金融细分领域或者其他部分科技的结合，我们把它看作是未来金融与科技、商务服务，对兆泰来说，三个主题之间的一个环节，我把它作为一个连接，未来所有金融的通道可以直接赋能到科技，可以直接赋能到东二环的商务，商务又可以反哺，科技又可以不断创造增量，对内部来说，兆泰对产业的看法或者打法，希望自己能够拥有一个封闭的或者自运营的产业闭环生态体，这也是我们从24年起不断去运营不断转化的能力。在此基础上，我们近些年做了三个维度的改变，第一个层面，我们将原来的资管能力上升到产业运营能力，过去我们强调我们是资管，把招租做好、运营做好、物业管理做好，现在对人员的要求一定要懂产业，懂企业发展逻辑，懂得如何让企业更好发展，懂得如何有效利用合理分配资源，这是我们第一个转变，我们叫做人员能力结构转变。 第二个转变，组织文化的转变，在认知层面。过去我们讲管理，现在讲服务，未来讲产业，如何在产业上有更好的发展。 第三个维度是盈利模式的转变，过去我们做的是空间生意，前面几位领导也都提到当下大环境下让空间越来越卷，让租金的收益越来越低，额外的收益应该在哪儿，我们想应该是产业升值带来额外的收益。 基于这三个转变我们自己在内部做了三个实践，第一个层面我们把原来运营的兆见IP体系（音）从原来的社群运营上升到产业运营，第二个层面我们把过去多维的单核的产业主体作为一个连接多元串联的产业主体。第三个层面我们把现有的新建变成存量的城市更新，做不断提升。所以在我们看来未来空间可能会贬值，但是产业生态必然会升值，未来通过我们的运营，我们能够做基础空间以外的附加值，这是我们的理想状态，谢谢。