小摩：恒隆地产维持“增持”评级 目标价降至10港元

小摩发布研报称，恒隆地产（00101）上半年核心纯利同比跌10%，主要受武汉公寓非现金拨备影响撇除有关拨备，若撇除后核心纯利仅跌2%，符合预期。该行认为市场对恒隆地产的看法过于悲观，其内地商场上半年商户销售额同比增长17%（第一季升24%、第二季升9%），管理层预期下半年商户销售额可录高单位数增长，指引较该行预期为佳，反映非奢侈品牌租户表现强劲及品牌组合持续多元化。目标价由12港元下调至10港元，基于每股资产净值预测折让63%（低于历史平均1.5个标准差），以反映环球奢侈品牌较弱的情绪，维持“增持”评级。 小摩表示，恒隆地产上半年内地零售租金收入同比升6%，增速低于商户销售额的17%，主要由于过去数年下行周期中，集团将较多租金收入转为固定租金（约占80%），在复苏周期中租金增长必然滞后；加上商户销售增长由非奢侈品牌带动，而该类租户的分成租金较低，亦导致租金收入增长较慢。该行认为，恒隆地产在下行周期中保障租金收入的努力被市场低估，例如上海港汇恒隆广场2022年商户销售额跌19%，租金收入仅跌1%，反映非奢侈品牌较高比例的防守性。 香港投资物业方面，上半年整体租金收入同比大致持平（跌0.5%），其中写字楼及服务式公寓分别升1%及7%，零售则跌2%，主要受铜锣湾旗舰租户迁出及新租户装修影响。管理层表示，按同类比较基准，整体香港租金收入同比实际录低单位数增长，随着租户重组于下半年完成及香港写字楼市场复苏，预期下半年租金收入同比可转正。 小摩预期，恒隆地产今年全年核心纯利同比跌5%，但经营溢利（该行认为是更准确的评估指标）在上半年已转正，预测2026至2028年租金经营溢利复合年增长率约4%。该行预期2027财年核心纯利同比反弹8%，受惠租金经营溢利增长、2026年物业拨备的低基数效应，以及东半山司徒拔道御峯住宅项目入账及出售收益。 股息方面，管理层表明再减派息的可能性不大，并指当盈利稳定（利息资本化比率正常化、不再有物业拨备）及杭州恒隆广场贡献提升时，可考虑增加股息。小摩预计2026至2028年股息维持平稳，每股料维持0.52港元，股息率约7.1%具吸引力。