韩国总统援引日本楼市崩盘案例 推进本国房地产调控政策

韩国总统李在明以20世纪90年代日本史诗级房地产泡沫破裂为参照，警示首尔楼市风险，同时计划调整房地产相关税制，以此稳定韩国住房市场。 李在明表示，“不少民众”担忧韩国会重蹈日本覆辙，陷入长达二三十年的经济停滞，也就是日本所谓的“失落的二十年/三十年”。当年日本不动产与股市泡沫崩盘后，经济增长长期低迷。 周四，李在明在房地产政策公开研讨会上指出，上世纪90年代初东京楼市如同气球一般彻底破裂，借此点明韩国房地产市场过热的隐患。 李在明补充，不动产在韩国家庭财富中占比最高，相关统计数据显示，韩国家庭财富集中配置房产的比例位居全球前列。 2025年3月末，韩国家庭总资产中不动产占比75.8%，金融资产仅占24.2%。 李在明过往多次抛出颇具魄力的经济目标。 2025年总统大选前夕，韩国综合股价指数（Kospi）点位接近2500点，彼时身为候选人的李在明提出任期内将Kospi推升至5000点，承诺解决韩国股市长期估值偏低的“韩国折价”问题。就任总统半年多后，依托AI芯片产业热潮，Kospi指数在2026年1月短暂站上5000点关口。 本届韩国政府一直引导家庭资金从过热楼市流向金融市场，但该政策成效有限。目前韩国综合指数徘徊在6700点上下，由于股市高度依赖三星电子、SK海力士等权重股，盘面波动剧烈。 专家：风险被夸大，韩国不会复刻日本崩盘路径 多位经济学家接受采访时表示，将韩国与日本简单类比，高估了当下楼市的即时风险。 荷兰国际集团（ING）韩日高级经济师姜敏珠表示：“韩国不动产泡沫全面破裂的概率很低。” 她介绍，韩国房贷政策多年保持偏紧，监管严格管控贷款价值比（LTV）、债务收入比（DTI）。“韩国房贷贷款价值比曾经最高可达80%，如今首尔地区已管控至40%以下。” 2024年韩国家庭债务与GDP比值为90.14%，虽较2021年98.67%的历史峰值回落，但在亚洲范围内仅次于澳大利亚，位列第二。 姜敏珠认为，李在明此番发言，更多是针对近期房价上涨表达担忧，并非预示房地产泡沫即将破裂。 凯投宏观（Capital Economics）亚洲高级经济师加雷斯・莱瑟持相同观点，称“市场对泡沫的恐慌有些过头”。 他指出，房价快速上涨仅集中在首尔一地；即便首尔，当前房价相较2022年1月仅上涨10%。釜山等城市房价已跌至2022年1月水平的八成。 购房者需要支付高额首付，大幅降低风险。莱瑟称：“购房者出现资不抵债、银行遭遇坏账危机的概率都比较低，金融稳定性风险可控。” 专家表示，韩国很难重演日本1990年股房双崩盘的局面，但两国在金融结构、人口趋势上存在诸多相似点。 星展银行研究部高级经济师马铁颖分析，韩国信贷/GDP比重、股市总市值规模和泡沫前夕的日本高度相近，这意味着韩国易受加息、信贷收紧、全球外部冲击的影响。 不过，日本泡沫破裂前数年出现大规模外资涌入、本币持续升值，当前韩国并无这类特征，韩国央行拥有更大的货币政策调整空间。 同时韩国央行针对通胀、金融失衡的前置调控，比泡沫时期的日本央行更加主动。 上世纪80年代，日本楼市、股市投机热潮空前高涨；日本央行自1989年12月开启加息周期，最终引发90年代金融市场崩盘，日本经济此后陷入长期低速增长。